Revendre mon bien en BRS

Notifier l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et déterminer votre prix de vente

Quand vous décidez de mettre en vente votre logement, prévenez tout de suite l’OFS avec qui vous avez contractualisé lors de l’achat.

L’OFS a un droit de préemption, ce qui signifie qu’il peut racheter le bien avant que celui-ci ne soit proposé à d’autres acheteurs.

De plus, l’OFS pourra vous indiquer le prix de vente maximum autorisé pour votre logement. Ce prix de vente est fixé en fonction de votre prix d’achat ainsi que de l’indice de référence fixé par l’INSEE. L’OFS pourra de plus vous accompagner dans la préparation de la cession.

Pour préciser votre prix de vente, vous pouvez également consulter des professionnels de l’immobilier spécialisés en BRS.

Préparer votre logement et le mettre en vente

Assurez-vous que le logement est en bon état et conforme aux normes en faisant réaliser les diagnostics obligatoires.

Ça vous paraît beaucoup ? Ne vous inquiétez pas, ces diagnostics sont réalisés par un expert indépendant qui fera tout d’un coup ! Vous pouvez trouver un diagnostiqueur immobilier certifié en cliquant ici .

En fonction des résultats, vous pourrez devoir faire quelques travaux pour remettre le logement en bon état et conforme aux normes. N’hésitez pas également à faire de petites réparations ou un coup de peinture sur les murs abîmés pour rendre le logement le plus attrayant possible pour les acheteurs.

Trouvez un acheteur

Comme dans le cas d’une vente d’un appartement dans le marché libre, l’étape cruciale est de trouver un acheteur ! La seule différence est que celui-ci doit être éligible au BRS. Cette éligibilité peut être vérifiée rapidement en utilisant notre simulateur. Celle-ci devra ensuite être vérifiée officiellement par l’OFS.

Votre acheteur achète dans les mêmes conditions que vous à l’époque : il faut que ce logement devienne sa résidence principale, sa plus-value sera encadrée et il devra payer une redevance mensuelle auprès de l’OFS. Mais il a aussi le même avantage principal : il achète un logement beaucoup moins cher que le prix du marché !

Pour trouver l’acheteur, vous avez deux options :

Option 1 : la vente entre particuliers.

Vous faites vous-même une annonce (sur des sites comme leboncoin.fr ou entreparticuliers.com par exemple), vous organisez les visites, et vous vous rendez ensemble chez le notaire ! Environ 30% des ventes en France s’effectuent en direct.

Option 2 : faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Comme 70% des ménages, vous pouvez choisir de passer par un professionnel de l’immobilier pour commercialiser votre bien à votre place. Demandez à votre OFS s’il a des contacts à vous partager : il est important de choisir un agent qui connaît le BRS et pourra l’expliquer aux acheteurs potentiels. L’intérêt de cette solution, c’est de gagner du temps sur la vente et de toucher plus de ménages potentiels via les outils réservés aux professionnels. L’inconvénient, c’est que cette prestation a un coût : en moyenne entre 4% et 6% du prix de vente.

Rédigez votre offre préalable de cession et vérifiez que tout est bon avec votre Organisme de Foncier Solidaire

Une fois que vous avez trouvé un acheteur, vous devez lui faire une offre préalable de cession, qui précise toutes les modalités de l’achat en BRS. Un conseil, faites vous-aider par votre OFS ! Nous pouvons également vous accompagner dans cette démarche, alors n’hésitez pas à nous contacter.

Une fois l’offre préalable de cession faite à l’acquéreur, votre OFS doit se charger de vérifier que celui-ci est bien éligible au dispositif et que votre offre de cession remplit les conditions nécessaires à la conclusion d’un Bail Réel Solidaire. Dans ce cas, on dit que l’OFS donne son agrément.

En cas de refus d’agrément de la part de l’OFS, vous pouvez lui demander de vous présenter des acquéreurs potentiels éligibles au dispositif.

Passez devant le notaire pour finaliser la vente

Une personne ayant visité votre logement a accepté votre offre de cession ? Félicitations !

Vous devez maintenant vous rendre chez le notaire pour signer la promesse de vente. Le notaire s’assure que toutes les conditions légales sont remplies et vous vous mettez d’accord avec l’acheteur sur les éventuelles conditions suspensives (par exemple, la vente ne se fera pas si l’acheteur n’obtient pas son prêt à la banque).

Une fois cette promesse signée, vous ne pouvez plus annuler la vente. L’acheteur, lui, a 10 jours pour éventuellement se rétracter.

L’étape suivante, c’est la signature de l’acte de vente, qui finalise la transaction. En général, il y a un délai maximum de 3 mois entre la signature de la promesse et celle de l’acte définitif, mais ce délai peut être aménagé à la baisse ou à la hausse en vous mettant d’accord avec l’acheteur. Cette période permet à l’acheteur d’obtenir son prêt bancaire et au notaire de préparer tous les documents nécessaires.

Au moment de la signature, vous devez remettre à l’acheteur toutes les clefs du logement et les informations dont il pourrait avoir besoin (travaux effectués, informations pour souscrire à un abonnement d’électricité et d’eau, etc.). À compter de ce moment, vous n’êtes plus propriétaire ! Vous recevrez les fonds issus de la vente sur votre compte bancaire sous quelques jours.

Nous vous proposons un template d’offre préalable de cession des droits réels entre preneurs. Il s’agit d’un acte rédigé par un notaire, dédié à la revente d’un bien en Bail Réel Solidaire.

Les difficultés que vous pouvez rencontrer

Revendre un logement et trouver le bon acheteur n’est pas toujours facile. Dans le cas du bail réel solidaire (BRS), vous pouvez faire face à deux difficultés majeures :

1. Vous ne trouvez aucun acheteur pour votre bien
2. Vous trouvez un acheteur mais l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) refuse de l’agréer

Dans les deux cas, pas de panique, l’OFS pourra vous aider ou vous indemniser selon certaines conditions : explorons ensemble les deux scénarios.

• Si vous ne trouvez aucun acheteur potentiel :

  Vous pouvez alors demander à l’OFS de vous proposer un acquéreur qui respecte les conditions prévues par la loi. Le prix de vente doit alors être calculé selon les règles fixées dans le bail. Si l’OFS ne trouve pas d’acquéreur dans un délai de six mois, ou si l’agrément est refusé lors d’une donation, le bail réel solidaire (BRS) peut être résilié d’un commun accord. Dans ce cas, le preneur (l’occupant) reçoit une indemnisation correspondant à la valeur de ses droits, selon les modalités prévues dans le bail (souvent dans une section intitulée “Résiliation du bail” ou “Fin de bail”). C’est sécurisant pour vous mais attention : le montant de l’indemnisation est la plupart du temps inférieur à votre prix d’achat. Ce montant est précisé dans le bail que vous avez signé au moment de l’acquisition de votre logement.

  Vous avez donc plutôt intérêt à chercher un acheteur directement qui puisse vous racheter le bien à un meilleur prix !

• Si vous trouvez un acheteur mais que l’OFS refuse de l’agréer :

  Dans certains cas, l’OFS peut refuser l’acheteur pour différentes raisons, par exemple parce qu’il ne respecte pas les conditions d’éligibilité au Bail Réel Solidaire ou parce qu’il n’a pas une capacité de financement suffisante.

  Plusieurs options sont alors possibles :

  • Vous pouvez alors rechercher un autre acheteur et le soumettre à l’OFS pour agréement et ce nouveau ménage est accepté.
  • Vous pouvez aussi choisir de demander à l’OFS de vous proposer un autre acquéreur qui respecte les conditions prévues par la loi. Le prix de vente doit alors être calculé selon les règles fixées dans le bail.
  • Dans un délai de 6 mois, l’OFS ne trouve pas d’acquéreur, le bail réel solidaire (BRS) peut être résilié d’un commun accord. Dans ce cas, le preneur (l’occupant) reçoit une indemnisation correspondant à la valeur de ses droits, selon les modalités prévues dans le bail (souvent dans une section intitulée “Résiliation du bail” ou “Fin de bail”).
    C’est sécurisant pour vous mais attention : le montant de l’indemnisation est la plupart du temps inférieur à votre prix d’achat. Ce montant est précisé dans le bail que vous avez signé au moment de l’acquisition de votre logement.