Les inconvénients du bail réel solidaire - Ou plus exactement ses contreparties. Ce qu'il faut savoir avant de se lancer.
Le bail réel solidaire (BRS) est un excellent levier pour accéder à la propriété qui permet d'acheter son logement 30 à 50% moins cher et de bénéficier de frais annexes allégés (TVA réduite à 5,5%, prêt à taux zéro si vous y êtes éligible…) afin de devenir propriétaire à prix maîtrisé.
Avant de se lancer dans un projet d'achat en bail réel solidaire, il est important de comprendre comment ces avantages peuvent exister, et ainsi de connaître les contreparties.
Pourquoi parle-t-on de contrepartie plutôt que d'inconvénients du bail réel solidaire ?
- Un inconvénient est un terme qui suggère un désavantage injustifié, une limitation unilatérale.
- Une contrepartie traduit une relation équilibrée : un avantage accordé en échange d'un engagement.
Voici donc les contreparties que vous devrez respecter lorsque vous devenez propriétaire en bail réel solidaire, pour bénéficier des avantages du dispositif BRS (acheter 30 à 50% moins cher, TVA réduite, prêt à taux zéro…).
1er inconvénient/contrepartie : Des conditions d'éligibilité s'appliquent
Les critères d'éligibilité permettent d'assurer la vocation sociale du dispositif. Pour acheter en bail réel solidaire (brs) vous devez respecter ces conditions d'éligibilité.
- 👉 Testez votre éligibilité au bail réel solidaire
- Si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez acheter un bien en bail réel solidaire , consultez notre article dédié.
2ème inconvénient/contrepartie : Vous devez verser une redevance mensuelle
Même si elle est contenue, la redevance versée à l'organisme de foncier solidaire (OFS) pour le terrain est un coût à anticiper dans votre budget global. La redevance en BRS peut varier de moins de 0,50 €/ m² à plus de 3 €/m² en fonction des territoires.
Cet “inconvénient” en bail réel solidaire est en réalité la contrepartie d'un achat 30 à 50% moins cher. La redevance permet à l'OFS de rembourser l'investissement qu'il a lui-même assuré pour diminuer le prix du logement lors de la première mise en vente. Ce prix de vente restera encadré pour les reventes successives, comme nous le voyons ci-dessous.
- 👉 En savoir plus sur les Organismes de Foncier Solidaire (OFS)
- 👉 Simulateur de coût d'acquisition en BRS : ayez en tête tous les coûts liés à un achat en bail réel solidaire (BRS).
3ème inconvénient/contrepartie : Le prix est encadré à la revente
Vous ne pourrez pas revendre au prix du marché libre. Cela limite la plus-value potentielle , mais c'est aussi ce qui permet de garder le logement abordable sur le long terme .
Pour rappel : le bail réel solidaire est un dispositif qui a pour but de permettre l'accession à la propriété aux ménages modestes et moyens qui ne pourraient pas acheter dans le marché libre. Il est ainsi nécessaire d'encadrer les prix de revente afin d'assurer que ces logements restent abordables pour ces ménages dans 30, 50 ou 100 ans.
👉 Mieux comprendre les règles de revente en bail réel solidaire
4ème inconvénient/contrepartie : Moins de flexibilité
En bail réel solidaire, des conditions d'usage s'appliquent:
- Le logement doit rester votre résidence principale . L'usage en résidence secondaire est exclu.
En bail réel solidaire, des règles encadrent la location:
- La location à l'année du logement est exclue.
- La location du logement sur une mineure partie de l'année peut être autorisée selon le contrat que vous avez signé. Renseignez-vous auprès de votre Organisme de Foncier Solidaire avant d'envisager une location.
Cette contrepartie existe encore une fois pour éviter de faire des logements en bail réel solidaires des objets d'investissements locatifs et de rente et pour favoriser l'achat de résidences principales et non secondaires dans des territoires très attractifs.
5ème inconvénient/contrepartie : Une offre de logements en bail réel solidaire encore limitée mais en pleine expansion
Tous les territoires ne proposent pas encore de programmes en bail réel solidaire (BRS). L'offre est en développement , mais peut être limitée selon votre région.
Pour trouver un logement en bail réel solidaire , nous vous invitons à consulter notre cartographie des villes qui proposent au moins une maison ou un appartement en bail réel solidaire à vendre. Vous pourrez ainsi être redirigé vers les sites qui proposent ces logements.
En résumé, voici la liste des inconvénients ou exactement des contreparties du bail réel solidaire (BRS)
| Inconvénients | Explication | Conséquence pour l'acquéreur |
|---|---|---|
| Conditions d'éligibilité | Plafonds de revenus et statut (ne pas être propriétaire sauf exceptions). | Accès réservé à certains profils, possible exclusion si revenus trop élevés. |
| Redevance mensuelle | Paiement d'une redevance à l'organisme de foncier solidaire (OFS) pour l'usage du terrain. | Coût supplémentaire à intégrer, mais prix d'achat réduit de 30 à 50 %. Utilisez le simulateur de coût en BRS pour bien considérer tous les coûts liés à un achat en BRS. |
| Prix encadré à la revente | Revente limitée par un prix selon un calcul fixé à l'avance | La plus-value est possible mais pas la spéculation immobilière. Le logement en BRS a pour objectif de rester abordable pour les prochains acheteurs. |
| Moins de flexibilité | Usage strictement en résidence principale. Location encadrée (partielle possiblement autorisée selon le contrat signé). | Il est impossible d'acheter en BRS sa résidence secondaire. L'achat en bail réel solidaire (BRS) n'est pas adapté aux intérêts d'achat locatif. La location partielle est encadrée et peut être interdite (référez vous à votre contrat ou renseignez vous auprès de votre organisme de foncier solidaire). |
| Offre encore limitée | Pas encore disponible partout en France mais en pleine expansion. Consultez ici les offres en BRS disponibles. | L'accès dépend de la zone géographique. Référez-vous à la carte du bail réel solidaire en France pour trouver un logement en bail réel solidaire (BRS). |
Conclusion : Le bail réel solidaire (BRS) est un compromis intelligent , mais il faut bien comprendre le cadre avant de s'engager. Nous choisissons de parler de contreparties du bail réel solidaire (BRS), et non d'inconvénients du bail réel solidaire (BRS). Ce choix sémantique n'est pas anodin : il reflète la logique du dispositif, son équilibre et ses objectifs d'intérêt général.